2025년 6월 17일, 국회는 전세 사기 피해자 보호를 위한 특별법 개정안을 본회의에서 최종 통과시켰습니다. 전세 사기 피해가 수년간 사회 문제로 지속되며, 수많은 무주택 임차인들이 극심한 재산 피해와 정신적 고통을 겪은 상황에서 이번 개정안은 그동안의 제도적 공백을 보완하고 실질적인 구제 효과를 높이는 방향으로 평가되고 있습니다.
전세 사기 특별법, 왜 개정이 필요했나?
기존 특별법(2023년 제정)은 피해자의 보증금 회수를 돕고, 피해 조사 절차를 간소화하기 위해 도입되었습니다. 그러나 실제 집행 과정에서는 다음과 같은 제도적 한계가 존재했습니다.
- 피해자 인정 요건이 너무 엄격해 실제 피해자의 60% 이상이 법적 보호를 받지 못함
- ‘깡통 전세’처럼 의도적 기망이 없어도 실질 피해가 존재하는 경우 보호 사각지대 발생
- 피해자 구제 절차가 복잡하고 서류 요구가 과도해, 실행력 미비
- 지자체별 기준이 달라 지역 간 형평성 논란
이러한 현실을 반영해 국회는 피해 인정 범위 확대와 행정 간소화를 주요 골자로 한 개정안을 통과시켰습니다.
2025 전세 사기 특별법 개정안 주요 내용
이번에 통과된 개정안은 아래와 같은 내용을 포함하고 있습니다:
- 피해자 요건 완화: 고의 사기뿐 아니라, 과실 또는 기망 가능성이 있는 경우도 피해자로 인정
- 임차권 등기 없이도 보호 대상: 등기 전입이 누락되었어도, 실거주 사실이 입증되면 보증금 반환 대상 포함
- 국가 매입형 공공주택 전환: 피해 주택을 LH 등이 매입해 임대주택으로 전환, 거주자 보호
- 보증금 지원 상한 인상: 최대 2억 원에서 3억 원으로 보증금 반환 지원 확대
- 피해 구제 전담 TF 신설: 복잡한 행정 절차를 단일 창구로 통합 처리
이러한 조치는 단순히 법적 보완이 아닌, 생활 실질을 고려한 현실 대응으로 의미가 큽니다.
전세 사기 피해자들, 실질적인 도움이 될까?
피해자 단체와 시민사회는 이번 개정안에 대해 “환영하지만 여전히 갈 길이 멀다”는 반응을 보이고 있습니다. 구체적으로는 다음과 같은 과제가 지적됩니다:
- 여전히 고의성이 명확하지 않은 사례에 대한 판단이 자의적일 수 있음
- 보증금 반환 절차가 행정지원 중심이라 실질 회수까지는 시간 소요
- 원상복구 및 금융채무 경감 조치는 미흡하다는 비판
그럼에도 불구하고, 이번 개정안은 피해자를 적극적으로 ‘구제 대상’으로 포용하려는 국가의 정책 전환 신호로서 의미가 있습니다. 과거엔 피해자임을 입증해야 했지만, 이제는 “피해 가능성이 있는 상황에 있는 사람”을 먼저 구제하고 나중에 책임을 가리는 방식으로 전환한 것이 핵심입니다.
남은 과제: 예방과 지속 가능한 주거 대책
피해자 구제와 별도로, 앞으로의 핵심은 전세 사기 사전 예방과 임차인 중심의 정보 공개 시스템 확대입니다. 전문가들은 다음과 같은 제도 보완이 필요하다고 지적합니다:
- 임대인 신용정보 열람 시스템 도입 (보증 사고 이력 확인)
- 공인중개사 책임 강화 및 제재 확대
- 전세 계약 시 ‘보증가입 의무화’ 또는 보증보험 연동제 도입
- 위험 매물 사전 경고 시스템 – AI 기반 예측 모델 도입 검토 중
전세 제도 자체에 대한 근본적 재검토와 함께, 더 투명한 주거 거래 환경이 필요하다는 사회적 공감대가 형성되고 있습니다.
맺음말: 주거는 권리입니다
수많은 청년과 서민들이 평생 모은 돈으로 계약한 전셋집에서 하루아침에 길바닥으로 내몰린 현실. 전세 사기는 단순한 ‘사건’이 아니라, 정책의 부재가 만든 구조적 실패입니다.
2025년 특별법 개정은 뒤늦은 응답이지만, 이제라도 법이 사람을 향하고 있다는 점에서 중요한 변화입니다. 그러나 제도는 실행되어야 의미가 있고, 보호는 실제로 작동해야 합니다.
20년간 사회 이슈를 다뤄온 블로거로서 저는 이렇게 말하고 싶습니다. 주거는 선택이 아닌 권리이며, 국가는 그 권리를 지킬 최후의 안전망이어야 합니다.
진짜 정의는 법이 약자를 먼저 찾을 때 실현됩니다. 이 법이 그런 방향으로 계속 진화하길 기대합니다.
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