2025년 6월, 국회는 전세사기 특별법 개정안을 본회의에서 통과시켰습니다. 이는 2023~2024년 사이 수많은 전세 피해 사례가 발생하며 제기됐던 제도적 허점들을 보완하고, 실질적인 세입자 보호 조치를 강화하기 위한 핵심 법안입니다.
개정안은 기존의 전세사기 피해자 요건 완화부터 보증금 반환 절차 간소화, 채권 매입 기간 연장, 금융·복지 연계까지 포함되어 실효성 측면에서 높은 평가를 받고 있습니다.
전세사기 특별법 개정안 주요 내용
- 피해자 요건 완화: 기존에는 세입자가 ‘보증금 미반환 + 임대인 사기 행위 입증’이 필요했으나, 개정안에서는 ‘경매·공매 등으로 인한 보증금 미회수’만으로도 피해자로 인정
- 보증금 반환 소송 간소화: 지방자치단체가 피해자 대신 채권 소송을 진행할 수 있도록 절차 간소화 및 대리 권한 부여
- LH·HUG 채권 매입 기간 연장: 기존 1년 → 개정 후 최대 3년까지 매입 가능
- 이주비 지원 확대: 피해 세입자에게 최대 2억 원 한도의 무이자 또는 저금리 대출 지원
- 공공임대 입주 우선권 부여: 전세사기 피해자는 청약 점수와 무관하게 임대주택 우선 입주 대상
왜 개정이 필요했는가?
2023~2024년 사이, 수도권을 중심으로 ‘깡통전세’·‘빌라왕’ 등 임대인 도산 및 사기로 수천 명의 세입자가 집을 잃고 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 벌어졌습니다.
특히 집값 하락과 과잉 공급이 맞물린 지역에서 피해가 집중됐고, 세입자들은 임대인의 파산이나 사기 여부를 입증하기 어렵고, 법적 구조가 복잡해 실질적인 구제를 받기 힘든 구조였습니다.
이에 따라 정부는 일시적인 ‘지원금’보다 구조적 제도 개선이 필요하다는 사회적 공감대를 반영해 특별법 개정에 착수한 것입니다.
현장 반응과 기대 효과
개정안 통과 직후, 전세 피해자 모임을 비롯한 시민단체는 “실질적으로 체감할 수 있는 첫 번째 제도 개선”이라는 반응을 보였습니다.
특히 피해자 요건 완화와 채권 소송 대행 절차는 실무에서 가장 번거롭고 시간이 오래 걸렸던 부분을 직접적으로 개선한 대목으로 평가됩니다.
한편 부동산 업계 전문가들은 “법적 미비를 메웠다는 측면은 긍정적이지만, 결국 근본적인 해결책은 전세 제도 전반에 대한 재검토”라고 강조하고 있습니다.
맺음말: 개정안으로 달라지는 혜택과 편리함
전세사기 특별법 개정안은 단순한 법령 정비를 넘어, 피해자들의 생활 회복과 제도 신뢰 회복을 위한 조치입니다. 다음과 같은 구체적인 혜택과 변화를 기대할 수 있습니다.
- ❶ 세입자가 더 이상 복잡한 사기 입증 절차 없이 ‘피해자’로 인정받을 수 있음
- ❷ 지방정부가 직접 소송을 진행해 소모적인 법적 다툼 부담 감소
- ❸ 전세보증금 반환까지의 기간이 단축되고, 회수 가능성 증가
- ❹ 무이자·저금리 이주비로 임시 거처 마련 가능
- ❺ 공공임대 입주 우선권으로 주거 안정성 회복
- ❻ 피해자 전용 상담 창구 및 법률 지원 병행
- ❼ 복지 서비스와 연계해 생계·주거 통합 지원 가능
[2025 전세사기 특별법 개정안] 세입자를 위한 달라진 제도 총정리
전세 피해 주요 사례 요약
| 사례 유형 | 설명 | 피해 규모 | 법적 문제 |
|---|---|---|---|
| 깡통전세 | 전세금이 집값보다 높은 상태에서 집값 하락 → 보증금 미회수 | 전국 1만 세대 이상 | 담보권 우선순위로 세입자 손해 |
| 빌라왕·건물주 파산 | 1인이 수백 채 소유 후 사기 전세 계약 → 파산 후 보증금 미반환 | 피해자 수천 명 추정 | 사기 입증 어렵고 보증금 소송 장기화 |
| 보증보험 미가입 | HUG·SGI 보증 미가입 시 법적 보호장치 부재 | 임대인 책임 회피 가능성 높음 | 피해 구제 절차 미비 |
전세사기 피해는 누구에게나 닥칠 수 있는 문제입니다. 이번 특별법 개정이 보다 많은 세입자들의 삶을 보호하고, 더 신뢰할 수 있는 주거 시장으로 나아가는 계기가 되길 바랍니다.