2025년 6월 현재, 서울 성수동 부동산 시장은 그 어느 때보다 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 서울시 전체 아파트값 상승률이 둔화되고 있음에도 불구하고, 성수동은 주간 상승률 전국 1위를 기록하며 ‘역대급 불장’이라는 표현이 과하지 않은 상황입니다. 그러나 시장 내부를 들여다보면 표면적 상승세와는 다른 이중적인 구조가 나타나고 있습니다.
1. 신고가 속출하는 성수동, 하지만 거래는 실종
2025년 6월 셋째 주 기준, 성동구 전체 아파트값은 전주 대비 0.76% 상승하며 전국 최고 상승률을 보였습니다. 성수동은 특히 서울숲, 갤러리아포레, 아크로서울포레스트 등 초고가 단지가 몰려 있는 지역으로, 그 영향력이 큽니다. 대표적으로 서울숲 인근의 '서울숲리버뷰자이'는 전용 84㎡ 기준으로 24억 5000만 원에 거래되며 신고가를 경신했습니다.
하지만 중개업 현장에서는 거래가 활발하지 않다는 목소리가 큽니다. 대부분의 매물이 소진되었고, 남아 있는 매물은 전세가 끼어 있거나 저층, 또는 비정상적으로 높은 호가를 요구하는 경우가 많기 때문입니다. 매수 대기 수요는 여전히 많지만, 실제 계약으로 이어지는 비율은 낮은 상태입니다.
2. 외국인 자금 유입, 시장 왜곡의 주요 원인?
최근 성수동을 포함한 성동구 지역에서 중국계 자금 유입이 눈에 띄게 증가했습니다. 복수의 중개사들에 따르면, 20명 이상의 중국인이 자금을 모아 1채를 매입하는 사례도 보고되고 있습니다. 이는 국내 실수요자들이 접근하기 어려운 가격대를 형성하게 만들며, 집값 급등의 주요 원인으로 지적되고 있습니다.
정부와 서울시는 이러한 외국인 자금의 흐름을 감시하고자, ‘외국인 부동산 거래 관리 체계 강화 방안’을 발표했습니다. 이 방안에는 자금 출처 확인, 실거주 여부 점검, 사전 허가제 도입 등이 포함되어 있어 향후 시장의 불투명성을 개선할 것으로 기대됩니다.
3. 실수요자의 ‘패닉 바잉’ 심리와 공급 부족
현재 성수동을 포함한 서울 아파트 시장 전반에서 ‘지금 아니면 못 산다’는 실수요자들의 심리가 강하게 작용하고 있습니다. 그러나 문제는 거의 모든 매물이 투자 목적의 갭투자형이거나, 실입주가 어려운 형태라는 것입니다. 실거주 가능한 매물이 부족해 거래 성사율은 더욱 낮아지고 있습니다.
한편, 정부의 규제 불확실성과 대기 수요의 폭증이 맞물리며, 건설사들도 신규 공급을 보류하거나 지연하고 있는 상황입니다. 이로 인해 실수요자 중심의 시장 안정을 꾀하려는 정부의 노력과는 달리, 공급 측면의 병목 현상이 더 심화되고 있습니다.
4. 부동산 중개업계의 '버티는 장사'
가격 상승에도 불구하고, 성수동과 성동구의 중개업계는 오히려 수익 악화를 호소하고 있습니다. 15억 원 이상 거래 시 최대 0.7%의 수수료를 받을 수 있지만, 실거래에서는 그 절반도 못 받는 경우가 다수입니다. 더불어, 셀프등기 증가와 서울시의 단속 강화로 인해 법적 책임은 커지고, 영업은 비공식화되는 이중고를 겪고 있는 것이 현실입니다.
5. 향후 전망: 성수동 부동산의 향방은?
단기적으로는 성수동 아파트 시장의 상승세가 이어질 가능성이 높습니다. 특히 외국인 자금 유입이 지속되고, 신규 공급이 제한되는 상황에서는 상승 압력이 유지될 수밖에 없습니다. 하지만 서울시의 규제 강화, 외국인 거래 제한 법안 발의 등 정책적인 개입이 본격화되면 급등세는 조정 국면으로 전환될 여지도 있습니다.
실수요자 입장에서는 현재와 같은 고점에서는 신중한 접근이 필요하며, 정부의 규제 방향과 시장 반응을 면밀히 살펴야 합니다. 중개사무소 역시 단기 수익보다는 신뢰 기반의 장기 전략을 구축하는 것이 필요해 보입니다.
결론
2025년 성수동 부동산 시장은 외형적 활황 속에 다양한 구조적 문제를 내포하고 있는 '복합 불장'입니다. 외국인 자금 유입, 실거주 매물 부족, 규제 불확실성 등 다양한 변수들이 얽혀 있어, 단순히 가격 상승만으로 시장을 평가하기는 어렵습니다. 정확한 시장 분석과 정책 흐름의 이해가 절실한 시점입니다.